Leverage Effekt: Wie Sie die Eigenkapitalrendite auf >10% steigern

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Leverage Effekt: Die Eigenkapitalrendite auf >10% steigern

Eine Rendite von 10%?

Das ist doch Unsinn, wenn nicht Betrug, werden Sie sagen.

Und Sie haben grundsätzlich Recht.

Renditeversprechen von über 5% sollte man heute sehr kritisch hinterfragen.

Leider haben wir schon viele Menschen kennenlernen dürfen, die sich vom Versprechen auf eine hohe Gesamtrendite haben blenden lassen.

Als ehemaliger Finanzbeamter bin ich ohnehin konservativ in Bezug auf Geldanlagen und Finanzen.

Aber ich muss zugeben: Eine hohe Investitionsrendite ist tatsächlich möglich. Und nicht per se unseriös …

„Gebt mir einen Hebel, der lang genug, und einen Angelpunkt, der stark genug ist, dann kann ich die Welt mit einer Hand bewegen.“
– Archimedes

Die Wirkung des Leverage-Effekts

Man braucht nur einen Hebel. Auf englisch „lever“. (Nicht liver, das wäre die Leber!)

Im Finanzsprech wird die Anwendung eines Hebels „Leverage-Effekt“ genannt.

Aber wie funktioniert dieser Hebel eigentlich und was macht die Hebelwirkung aus?

Nehmen wir einmal an, Sie haben derzeit 100.000 Euro auf der hohen Kante und möchten diese gerne anlegen.

Und vielleicht haben Sie die Alternative zwischen …

Zwei Investitionsmöglichkeiten

Kapitalanlage 1 erfordert eine Einlage von 100.000 Euro. Dafür sollen Sie in den nächsten 10 Jahren jährlich 5% Rendite erhalten.

Nicht schlecht.

Angenommen diese Kapitalanlage hätte keine Risiken, würde man hier schon gerne zuschlagen.
Alternativ können Sie aber auch Kapitalanlage 2 kaufen.

Bringt ebenfalls 5%. Diese soll aber 500.000 Euro kosten. Schon schwieriger. Denn Sie haben ja nur 100.000 Euro.

Aber kein Problem. Ihre Bonität ist hervorragend und Ihre Hausbank leiht Ihnen gerne für die Laufzeit der Kapitalanlage einen Betrag in Höhe von 400.000 Euro.

Und da Sie ein guter Kunde sind, verlangt die Bank nur 2% Fremdkapitalzinsen.

Welche Rendite – bezogen auf unseren Geldeinsatz – haben wir nun bei Kapitalanlage 1 und Kapitalanlage 2?

Einsatz von Fremdkapital

Wir müssen rechnen. Ignorieren wir hierbei einmal sämtliche Steuereffekte …

Kapitalanlage 1: 5% Rendite auf 100.000 Euro macht 5% Rendite. Da wären Sie auch alleine drauf gekommen.

Nun zu Kapitalanlage 2:

Hier werden nun 400.000 Euro Darlehen von der Bank eingesetzt sowie 100.000 Euro Eigenkapital.
Im ersten Schritt erhalten Sie 5% von 500.000 Euro = 25.000 Euro.

Damit ist die Rechnung aber noch nicht zu Ende. Denn Sie müssen der Bank noch Zinsen für das geliehene Geld zahlen.

2% von 400.000 Euro macht 8.000 Euro.

Die Rendite beträgt hier: 25.000 Euro – 8.000 Euro Zinsen = 17.000 Euro.

Sie erhalten also jährlich 17.000 Euro aus Ihrer Kapitalanlage. Und in dieser stecken „nur“ 100.000 Euro aus eigenem Geld.

Mit anderen Worten: Mit einer Eigenkapitalquote von 25% erzielen Sie eine Eigenkapitalrendite von 17%.

Bezogen auf ihr Eigenkapital verdienen Sie also auf einmal 17% statt 5% Rendite.

Und das nur mit Hilfe von Darlehensschulden.

Zauberei?

Nein, Betriebswirtschaft. Der Einsatz des Fremdkapitals sorgt für den Hebeleffekt.

Gesamtkapitalrendite vs Eigenkapitalrendite bei Immobilien

Wie verhält es sich beim Kauf von vermieteten Immobilien?

Wir machen es uns wieder einfach. Unterstellt, es gäbe derzeit nur 2 Immobilien, die Sie kaufen könnten.

Diese decken sich in Ihren Eckdaten – zufällig – mit denen aus unserem Beispielsfall. Sie könnten also von Ihren 100.000 Euro kaufen:

Immobilie 1 für 100.000 Euro mit jährlichen Mieterträgen in Höhe von 5.000 Euro (= 5% des Kaufpreises).

Oder Immobilie 2 für 500.000 Euro mit jährlichen Mieterträgen in Höhe von 25.000 Euro (= 5% des Kaufpreises).

Hebelwirkung des Fremdkapitals

Die Bank bietet Ihnen für Immobilie 2 die Aufnahme von Fremdkapital mit einem Fremdkapitalzinssatz von 2% Zinsen (bei 5% Tilgung) an.

Wir ignorieren wieder jegliche Steuereffekte. Und wir ignorieren auch, dass in Deutschland schnell Erwerbsnebenkosten von 10% zusammen kommen.

Der Notar ist ein Freund von Ihnen und erlässt Ihnen die Rechnung, die Immobilien können Sie von Ihrem Ehegatten kaufen (das ist nämlich grunderwerbssteuerfrei) und das Grundbuchamt hat die Gebühren vergessen …

Wie sieht es mit den Renditen für unsere Immobilien aus?

Immobilie 1 bringt 5% Rendite (5.000 Euro Mieterträge / 100.000 Euro Kaufpreis).

Immobilie 2 bringt …

25.000 Euro Mieterträge – 8.000 Euro Zinsaufwand = 17.000 Euro. Die Rentabilität des Eigenkapitals liegt somit wieder bei 17%.

Nur der Vollständigkeit halber: Die Gesamtkapitalrentabilität von Immobilie 2 liegt auf dem gleichen Niveau wie bei Immobilie 1, sprich bei 5% (25.000 Euro Mieterträge / 500.000 Euro Kaufpreis).

Berechnung des Leverage-Effekts

Quizfrage: Wie verändert sich die Rendite einer Kapitalanlage durch die Schuldentilgung?
Was sagt Ihr Bauchgefühl?

Vermutlich: „Weniger Schulden muss für die Rendite besser sein!“.

Rechnen wir mal nach:

Nach einem Jahr hat sich der Verschuldungsgrad von Immobilie 2 um die Tilgung verringert.
Somit um 5% von 400.000 Euro, also um 20.000 Euro. Wir haben nun nur noch Schulden in Höhe von 380.000 Euro.

Wie viel Eigenkapital steckt in der Immobilie nach dem ersten Jahr?

Inzwischen 100.000 Euro plus die Tilgung des ersten Jahres, somit 120.000 Euro.
Super, Vermögen vermehrt. Aber welchen Effekt hat das für die Rendite? Genauer: die Eigenkapitalrentabilität?

Das Ergebnis nach Tilgung

Sie erhalten wieder 25.000 Euro Mieteinnahmen. Aufgrund der Tilgung müssen Sie weniger Zinsen für das Bankdarlehen zahlen als im Vorjahr.

7.600 Euro sind es jetzt und damit 600 Euro weniger als noch im Vorjahr. Nach Abzug der Zinskosten bleiben Ihnen von den Mieteinnahmen 17.400 Euro übrig.

Die Rendite beträgt nun: 17.400 Euro / 120.000 Euro Eigenkapital = 14,5%.

Im letzten Jahr waren es bei gleichen Mieteinnahmen noch 17%! Die Eigenkapitalrendite hat sich also durch die Tilgung verschlechtert.

Nach 10 Jahren wären wir bei 25.000 Euro Mieteinnahmen – 4.000 Euro Zinsen = 21.000 Euro Ertrag. 21.000 Euro geteilt durch Eigenkapital in Höhe von inzwischen 300.000 Euro macht eine Rendite von 7%.

Merke: Die Eigenkapitalrentabilität sinkt bei Nutzung des Leverage-Effekts durch die Tilgung!

Financial Leverage bei anderen Geldanlagen

Kann man den Hebel auch bei anderen Anlageklassen als Immobilien nutzen? Leverage-Effekt mit Aktien, geht das?

Ja, die gleiche Rechnung funktioniert grundsätzlich auch mit einem Aktieninvestment „auf Pump“. Bei guter Bonität finanziert Ihnen die Bank auch den Aktienkauf.

Allerdings wird ein Aktiendepot als Sicherheit vom Fremdkapitalgeber nicht so hoch bewertet wie eine Immobilie.

Daher wird es hier eine kleinere Darlehenssumme oder einen höheren Fremdkapitalzins geben …

Halten wir fest: Der Leverage-Effekt funktioniert bei allen Kapitalanlagen.

Er ist übrigens das „Geheimnis“ vieler Ratgeber im Buchhandel. Die Titel dieser Ratgeber beginnen mit meist so „Reich werden mit…..“ (oder ähnlich).

Der Tipp in solchen Büchern lautet meist: Kaufen Sie möglichst viele Kapitalanlagen auf Pump und Sie werden schnell reich.

Meistens geht es in den Büchern um Immobilien.

Alles schön und gut. Aber: unterschätzen Sie den Effekt des Verschuldungsgrades auf Ihre Liquidität nicht!

Grenzen des Leverage-Effekts

Denken wir an unser Beispiel mit den Immobilien. Kaufen Sie mit Ihren 100.000 Euro Immobilie 1, bekommen Sie in jedem Jahr Zuflüsse auf Ihr Konto in Höhe der Mieteinnahmen, somit 5.000 Euro (vor Steuern).

Bei Immobilie 2 sieht dies anders aus. Ihre Liquidität stellt sich hier wie folgt dar: 25.000 Euro Mieteinnahmen – 8.000 Euro Zinsen – 20.000 Euro Tilgung = – 3.000 Euro.

Anstatt Geld zu bekommen, schiessen Sie in unserem Beispielsfall also jährlich 3.000 Euro (bis zur vollständigen Entschuldung dazu).

Wenn man es sich leisten kann, gut …

Und was passiert, wenn sich die Kapitalanlage nicht so entwickelt wie geplant?

Leverage-Chance und Leverage-Risiko

Angenommen unsere eben gekaufte 17%-Leverage-Immobilie verliert an Attraktivität.

Die Hells-Angels haben nebenan ihr neues Club-Haus eröffnet. Und der Club-Chef ist ihr neuer Mieter. Und dieser stellt sich vor, dass er nur noch 20% der ursprünglich vereinbarten Miete zahlt.

Denn das Viertel sei ja wirklich nicht mehr das, was es mal war …

Bei Immobilie 1 blieben noch 1.000 Euro Einnahmen pro Jahr. Ihre Eigenkapitalrendite sänke dann auf 1%. Nicht toll. Aber immerhin fließt noch etwas Geld in Ihre Richtung.

Bei Immobilie 2 sänken Ihre Mieteinnahmen nun auf 5.000 Euro. Nach 8.000 Euro Zinsen ergäbe sich ein Verlust in Höhe von – 3.000 Euro.

Dann wird aus einem positiven Leverage-Effekt (17% Rendite) mal eben eine Minusrendite (- 3%).

Und Ihre Liquiditätsbelastung sieht noch schlechter aus. Nach Tilgung von 20.000 Euro müssen Sie jeden Monat nun schon 2.000 Euro hinzu schießen.

Die Bank ruft Sie jetzt an. Ihre Immobilie habe leider an Wert verloren und man müsse sich über zusätzliche Sicherheiten unterhalten …

Wir stellen also fest: Der Hebel erhöht das Risiko einer Kapitalanlage, denn er wirkt immer in beide Richtungen.

Die Wirkung des Leverage-Effektes beim Praxiskauf

Übrigens ist ein Praxiskauf nichts anderes als ein Hebelgeschäft.

Angenommen Sie sind (Zahn)Arzt und kaufen eine Praxis mit einem jährlichen Gewinn vor Steuern von 200.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro.

Diesen finanzieren sie mit 200.000 Euro Darlehen von der Bank sowie 50.000 Euro aus Ihrem Eigenkapital.

Bislang haben Sie als Arzt in Anstellung 100.000 Euro verdient. Durch den Praxiskauf verdienen Sie also 100.000 Euro mehr als zuvor. Nach Zinsen sind es vielleicht noch 95.000 Euro.

Bei eingesetztem Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro entspricht dies einer Eigenkapitalrendite von 190%.

Denn Sie erhalten nun 95.000 Euro mehr Gewinn gegenüber der Anstellung. Dafür haben Sie den Kaufpreis gezahlt.

Und im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro kommt man auf eine Rendite von 190% (95.000 / 50.000 x 100).

Ergo: Der Praxiskauf führt dank Leverage-Effekt meist zu Traumrenditen.

Alles finanzieren?

Was bedeutet der Leverage-Effekt nun für Ihre Anlageentscheidungen? Sollten Sie in Zukunft alles mit Schulden kaufen?

Nein, der Einsatz des Hebels will immer gut überlegt sein. Denn das Risiko ist mit Hebel höher.

Sofern Vermögen beziehungsweise Eigenkapital in großer Höhe vorhanden ist, lohnt sich der Hebel nicht.

Wenn Sie wissen wollen, ob Hebelgeschäfte in Ihrer persönlichen Situation eine Überlegung wert sind, sprechen Sie uns gerne an.

2 Kommentare

  1. von Seuffert

    Hallo Herr Hellmann,
    ‚Frag den Steuerberater‘ mit der Bitte mir die Adresse einer risiko- und volatilitätsfreien 5%-Rendite zu übermitteln (-:
    sprich:
    Wenn die Chancen klar benannt werden, sollte das auch für die Risiken gelten!
    Herzliche Grüße,
    Detlef Seuffert

    • von Jens Hellmann

      Lieber Herr Dr. Seuffert, die richtig guten Kapitalanlagen behalte ich natürlich für mich und da wird nichts verraten. 😉

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