Immobilien Investment: Die drei größten Fehler

Die Aktienmärkte machen, was sie wollen. Das Tagesgeldkonto bringt kaum noch Zinsen. Warum also nicht in Mietimmobilien investieren?

Was man nicht alles hört übers „Betongold“: Attraktive Renditen sind ein Kinderspiel. Man kann sich ein passives Einkommen aufbauen. Obendrein noch Steuern sparen. Und sicher ist ein Immobilien Investment ja sowieso.

Sie ahnen, dass das alles zu schön klingt, um wahr zu sein.

Natürlich können Sie Vermögen mit Immobilien bilden und dabei Steuern sparen. Doch damit ihr Investment in Mietimmobilien wirklich zum Erfolg wird, gilt es vor allem keine gravierenden Fehler zu machen.

Wenn Sie also drauf und dran sind, Ihre erste Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, dann sollten Sie unbedingt diese drei Fehler vermeiden:

Fehler Nr. 1: Sie kaufen die erste Mietwohnung, die Ihnen aktiv angeboten wird

Vielleicht haben Sie eine solche Erfahrung auch einmal gemacht: Ein freundlicher Herr ruft Sie an. Er hat eine traumhafte Immobilie für Sie in Neustadt im Angebot. Sehr schön und vor allem: sehr begehrt.

Die Zeit drängt.

Neustadt hat viel Potential. Und das Beste zum Schluss: Sie bekommen eine Mietgarantie!

Sie haben zwar keine Erfahrung mit Immobilien, aber irgendwann muss man ja mal anfangen …

Sie hören sich das Angebot an, der Verkäufer ist ein echt netter Typ. Er nimmt sich extra Zeit, fährt mit Ihnen nach Neustadt und besichtigt den neu entstandenen Mietkomplex.

Er zahlt sogar das Hotel und das Abendessen. Na ja, dann wollen Sie mal nicht so sein. Der Preis für die Immobilie klingt auch ganz vernünftig:

Es sind „nur“ 200.000 EUR.

Und die besorgt Ihnen – wie sollte es anders sein – ebenfalls der nette Herr mit seinen hervorragenden Kontakten (der Sie gestern an der Hotelbar zudem auf einen Gin Tonic eingeladen hat). Im Moment müssen Sie also nicht einmal das Portemonnaie aufmachen.

Vorteile ohne Ende …

Außerdem hören Sie von der geringen monatlichen Belastung und von tollen Steuervorteilen. Da muss man doch einfach zuschlagen …

So oder so ähnlich haben viele Anleger in der Vergangenheit Wohnungen gekauft. Selten war dies ein gutes Investment.

Sei es, dass die genannten Mieten nicht erzielt werden konnten, der Kaufpreis sich im Nachhinein als viel zu hoch herausstellte oder die Mietgarantie, die Ihnen versprochen wurde, wegen einer Insolvenz des Bauträgers ins Leere lief.

Merke: Eine gute Story, vorgetragen von einem eloquenten Verkäufer, ist noch lange kein gutes Investment!

Seien Sie daher zunächst einmal skeptisch bei Berechnungen von Immobilien-Vermittlern bzw. -Verkäufern, auch wenn Ihnen solche Zahlen gedruckt in hübschen Prospekten vorgelegt werden.

Bei Neubauprojekten beruhen Berechnungen allein auf Prognosen. Und Prognosen sind bekanntlich schwierig, wie der Blick auf die Wettervorhersage beweist.

Natürlich sind auch nicht alle über einen solchen Weg vertriebenen Immobilien zwingend schlecht. Schlecht ist aber eben auch nicht gut.

Fehler Nr. 2: Sie suchen falsch

Wie bereits gesehen, ist die von Verkläufern aktiv angebotene Immobilie nur selten ein attraktives Investment.

Das bedeutet: Sie müssen von sich aus aktiv werden und selbst suchen. Dabei sollten Sie nichts überstürzen. Machen Sie sich keinen Druck.

Sie wollen mit Ihrer Mietimmobilie schließlich über die nächsten Jahre und Jahrzehnte Geld verdienen. Da kommt es auf ein paar Monate mehr oder weniger bei der Suche nicht an.

Kennen Sie das Bild von den drei Affen?

Es geht so: Drei Äffchen sitzen nebeneinander. Der erste hält sich die Augen zu, der zweite die Ohren und der dritte den Mund.

Das Bild, das seinen Ursprung in einem japanischen Sprichwort hat, wird häufig in der Tagespresse verwendet, wenn es um mangelnde Zivilcourage geht.

Ich verbinde mit dem Bild noch eine andere Assoziation. Denn ich bin sicher: Diese drei Äffchen haben auch noch nie ein gutes Immobiliengeschäft gemacht.

Dafür gilt als erstes:

(1) Machen Sie die Augen auf

Nutzen Sie die einschlägigen Internetplattformen und beobachten Sie in den nächsten Monaten den Immobilienmarkt.

Schauen Sie sich an, welche Angebote bereits existieren. Viele sind schon seit Monaten oder Jahren „im Netz“. Hier ist selten Eile erforderlich. Diese Angebote haben meist einen oder mehrere Haken.

Legen Sie dann einen Suchauftrag an und lassen Sie sich per E-Mail über neu eingestellte Angebote informieren.

Entscheiden Sie sich dabei – nach entsprechender Standortanalyse – bewusst für eine Stadt oder einen Stadtteil und behalten Sie die Angebote im Auge.

Und zwar solange, bis Sie ein Gefühl dafür bekommen, was attraktiv sein könnte und was nicht.

Vereinbaren Sie dann Besichtigungstermine. Schauen Sie sich so viele Objekte an, wie Ihre Zeit erlaubt und kaufen Sie bewusst erst einmal: nichts.

Sie machen auf diesem Weg Erfahrungen, die sich langfristig für Sie auszahlen werden.

Die zweite Bedingung für ein gutes Immobiliengeschäft:

(2) Machen Sie den Mund auf

Sprechen Sie mit Maklern. Natürlich, die Maklerkosten verteuern das Investment.

Andererseits geben Sie einem Makler die Chance, Sie anzurufen, bevor er eine attraktive Immobilie bei einem der Internetplattformen einstellt.

Und glauben Sie mir, Sie sind nicht alleine bei Ihrer Suche. Die guten Angebote „im Netz“ sind tatsächlich schnell weg .

Deshalb gilt nicht zuletzt:

(3) Machen Sie die Ohren auf

Die attraktivsten Immobilien-Investments haben diejenigen Mandanten von mir getätigt, die ihre Ohren offen gehalten haben.

Vielleicht gibt es einen Nachbarn oder jemanden in der Familie der gerne seine selbstgenutzte Wohnung verkaufen möchte und dem es nicht darauf ankommt, den letzten Euro bei der Verhandlung aus Ihnen herauszupressen.

Oft ist es den bisherigen Besitzern einfach wichtig, dass die Wohnung oder das Haus „in gute Hände“ kommt.

Hören Sie ruhig auch bei Ihrem Steuerberater nach. Und wenn Sie im Freundeskreis Rechtsanwälte haben, sollten auch die von Ihrer Suche wissen.

Denn Steuerberater und Rechtsanwälte erfahren häufig aus Ihrem Mandantenkreis von geplanten Immobilienveräußerungen. Und zwar bevor ein Makler den Auftrag in der Tasche hat.

Kommen wir zum dritten, gravierenden Fehler, den Sie unbedingt vermeiden sollten

…

Fehler Nr. 3: Sie betrügen sich selbst bei Ihrer Renditeberechnung

Ich weiß, wie das ist. Man hat eine emotionale Entscheidung getroffen: Die Wohnung in Neustadt muss es sein!

Und nun fangen Sie (unbewusst) an, nach Argumenten zu suchen, die Ihre eben getroffene Bauchentscheidung rechtfertigen.

Natürlich sind Emotionen bei einer Kaufentscheidung wichtig und Ihr Investment sollte sich unbedingt „richtig“ anfühlen.

Aber … Entscheidend ist doch bei einer Kapitalanlage, ob es sich um ein gutes Investment handelt, oder nicht?

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Gehen Sie also nicht so vor, wie viele andere Anleger es leider immer wieder tun: Die Kalkulation des Verkäufers schauen sie sich zwar an, sie hinterfragen diese aber nicht und diskutieren das Projekt nicht mit Dritten.

Die Rechnung geht ja auch einfach zu gut auf. Kein Wunder, bei einer jährlich üppig geplanten Mietsteigerung, einer dementsprechend konstant geplanten Wertentwicklung der Immobilie und bei geringen Renovierungskosten und so weiter und so fort.

Schauen Sie sich die Zahlen an. Ich meine, schauen Sie sich die Zahlen richtig an.

Regelmäßig diskutiere ich mit Bekannten und Mandanten solche Fälle:

[box-grau]Eine Eigentumswohnung soll 200.000 EUR kosten und ist derzeit mit 600 EUR (kalt) vermietet. Nicht wenige rechnen dann erst einmal so:

„Okay, die Bank leiht mir 200.000 EUR und will eine Rate haben in Höhe von 500 EUR (2% Zinsen, 1% Tilgung). Hurra, die Immobilie trägt sich von selbst! Das scheint sich ja zu lohnen mit den Immobilien.“[/box-grau]

Leider greift diese Betrachtungsweise zu kurz.

Die Wohnung kostet ohnehin nicht nur 200.000 EUR, sondern inklusive Nebenkosten (Steuern, Notar, Makler, Grundbuch) vielleicht schon 220.000 EUR.

Setze ich die Kaltmiete ins Verhältnis zu meinen Anschaffungskosten, kann ich damit die Mietrendite berechnen. Diese betrüge in diesem Fall also:

7.200 EUR Jahresnettokaltmiete / 220.000 EUR Anschaffungskosten x 100 = 3,27 Prozent

Ziehe ich jetzt die Zinsen und die auf den Vermieter nicht umlegbaren Kosten wie Hausverwalter, Instandhaltung, Rechtschutzversicherung, etc. ab, wird es eher mager. Wenn nun mal nicht die Miete ausfällt …

Immobilien Investment: Das Fazit

Es ist also nicht ganz so einfach mit der attraktiven Immobilien-Rendite, wie es auf den ersten Blick scheint.

Wie man auch als „Immobilien-Anfänger“ die (richtigen) Renditen für sein Investment berechnet, wie man diese verbessern und mit Immobilien Steuern sparen kann, erkläre ich in einem Online-Kurs.

Wenn Sie mit dem Gedanken an ein Investment in Mietimmobilien spielen, kann Ihnen der Kurs sicher eine große Hilfe sein. Klicken Sie hier für weitere Informationen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Immobiliensuche!