Sicher haben Sie schon gehört, dass sich bei der Grundsteuer etwas geändert hat.
Falls nicht, machen wir eine kleine Zeitreise: 2018 haben Verfassungsrichter in Karlsruhe entschieden, dass die alte Grundsteuer nicht mehr zeitgemäß ist.
Daraufhin erfolgte 2022 eine große Aktion:
Alle, die eine Immobilie besitzen, mussten neue Grundsteuer-Erklärungen beim Finanzamt abgeben. Das Finanzamt hat diese dann bearbeitet – mal schneller, mal langsamer.
Die Bescheide vom Finanzamt bedeuteten aber nicht, dass Immobilieneigentümer sofort zahlen mussten.
Erst einmal wurden nur neue Werte für die Grundsteuer festgelegt.
Die eigentlichen Zahlungen sollten erst 2025 von den Gemeinden kommen – in Form von neuen Grundsteuer-Bescheiden.
Und genau da stehen wir jetzt:
Seit Anfang 2025 gilt die neue Grundsteuer
In den letzten Wochen haben alle Immobilieneigentümer neue Bescheide bekommen – manchmal mit unangenehmen Überraschungen. Die ersten Zahlungen waren Mitte Februar fällig.
Höchste Zeit also, sich das Ganze mal genauer anzuschauen!
Denn wer denkt, dass alles einfach und reibungslos läuft, kennt das deutsche Steuerrecht nicht.
Und natürlich gibt es viele Fragen: Muss ich das wirklich zahlen? Warum ist die Grundsteuer plötzlich so viel teurer?
Wir erklären es Ihnen Schritt für Schritt.
Was ist bisher passiert?
Ende 2022 hatte das Finanzamt die ersten Bescheide verschickt.
Diese legten nur den sogenannten Grundsteuerwert fest – also, wie viel Ihre Immobilie steuerlich „wert“ ist.
Viele Leute waren damit nicht einverstanden und haben Einspruch eingelegt.
Warum? Weil unklar ist, ob die neuen Regeln überhaupt rechtlich in Ordnung sind.
Das könnte wieder vor Gericht landen – vielleicht sogar vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.
Wir haben für unsere Mandanten, die uns beauftragt haben, ebenfalls Einsprüche gegen diese Bescheide eingereicht – für den Fall der Fälle.
Aktuell heißt es aber: abwarten.
Die Finanzämter haben die Einsprüche erstmal „auf Eis gelegt“ und schauen, was die Gerichte sagen.
Das kann noch dauern, und bis dahin müssen Sie nichts weiter tun. Wir halten die Augen für Sie offen!
Manche Eigentümer haben auch versucht, die Zahlung der Grundsteuer vorerst in Gänze auszusetzen.
Aber die Finanzämter haben das fast überall abgelehnt.
Jetzt kommen die Gemeinden ins Spiel
Die Gemeinden verschicken ihre Grundsteuer-Bescheide.
Hier wird der Grundsteuerwert (vom Finanzamt) mit einem bestimmten Faktor – dem sogenannten Hebesatz – multipliziert. Das Ergebnis ist die Summe, die Sie zahlen müssen.
Was ist der Hebesatz?
Stellen Sie sich vor, das ist eine Art „Verstärker“, den jede Gemeinde selbst festlegt.
Theoretisch kann er so hoch sein, wie die Gemeinde will. Und genau das ist 2024 passiert:
Die Gemeinden haben neue Hebesätze beschlossen – manche haben ihn kaum verändert, andere gesenkt (zum Beispiel Berlin, das damit gerne wirbt), und wieder andere haben ihn erhöht.
Ein Muster erkennen wir da nicht.
Warum hat sich die Grundsteuer verändert?
Wenn Ihre Grundsteuer nun höher oder niedriger ausfällt als vorher, kann das zwei Gründe haben:
- Der neue Grundsteuerwert Ihrer Immobilie ist anders als der alte Wert.
- Ihre Gemeinde hat den Hebesatz stark verändert.
Das erklärt, warum es bei manchen teurer geworden ist und bei anderen nicht.
Müssen Sie jetzt zahlen?
Ja, leider!
Auch wenn Sie oder wir Einspruch gegen den Grundsteuerwert eingelegt haben, müssen Sie die neue Grundsteuer trotzdem zahlen.
Das liegt daran, dass die Finanzämter die „Aussetzung der Vollziehung“ abgelehnt haben.
Die Summe aus dem Bescheid der Gemeinde ist also fällig – ob es Ihnen gefällt oder nicht.
Gibt es Hoffnung?
Vielleicht!
Wenn Gerichte entscheiden, dass die neuen Regeln doch nicht rechtens sind, könnte sich Ihre Grundsteuer nachträglich ändern – also höher oder niedriger ausfallen.
Ob das klappt, ist aber ungewiss.
Der Staat hat viel Arbeit in die neue Grundsteuer gesteckt und will sicher nicht alles wieder umwerfen. Wir bleiben vorsichtig optimistisch und beobachten das für Sie.
Besondere Regeln
Natürlich geht es im deutschen Steuerrecht nicht komplett ohne Ausnahmen.
Nicht alle Bundesländer machen es gleich: Die meisten (wie NRW) nutzen das „Bundesmodell“.
Aber sieben Bundesländer haben eigene Regeln. In Hessen zum Beispiel gilt das landeseigene Verfahren schon als rechtlich sicher.
Und es gibt noch eine Neuigkeit:
Sie können den Grundsteuerwert nachträglich anpassen lassen, wenn Sie beweisen können, dass er zu hoch ist.
Das geht zum Beispiel mit einem Gutachten (das ziemlich genau sein muss) oder mit dem Kaufpreis Ihrer Immobilie, wenn sie zwischen dem 01.01.2021 und 01.01.2023 verkauft wurde.
Wenn das auf Sie zutrifft, kommen Sie gerne auf uns zu – wir helfen Ihnen!