Wer wünscht sich das nicht:
Einen Teil des Eigenheims oder der Wohnung – genauer: das Arbeitszimmer – in der Steuererklärung geltend zu machen.
Mitsamt den Zinsen für die Hausfinanzierung, den Nebenkosten, den Aufwendungen für Fußboden, Anstrich, Möbel, und so weiter und so fort …
Wäre es nicht verschenktes Geld, auf diesen Steuervorteil zu verzichten?
Ja, wenn es nur so einfach wäre. Ist es leider nicht.
Warum das Arbeitszimmer mehr Steuerfalle als Steuersparmodell ist und welche legalen Gestaltungsmöglichkeiten es trotzdem gibt, erfahren Sie in diesem Artikel:
Seiteninhalt
- Was zählt als Arbeitszimmer?
- Wo ist der Arbeitsmittelpunkt?
- Der Arbeitsmittelpunkt bei mehreren Jobs
- Sie haben keinen anderen Arbeitsplatz
- Diesen Betrag können Sie geltend machen
- Risiko Betriebsvermögen
- Die Bagatellregel
- Gestaltungstipp 1: Das Bügelbrett
- Gestaltungstipp 2: Außerhäusliches Arbeitszimmer
- Gestaltungstipp 3: Die Notfallpraxis
- Arbeitszimmer absetzen – das Schlussfazit
Was zählt als Arbeitszimmer?
Ganz einfach: Wir brauchen einen Raum.
Keinen Flur. Kein Durchgangszimmer. Keine Ecke hinter einem Vorhang.
Ein richtiges Zimmer.
Darin muss gearbeitet und nicht gewohnt werden. Und zwar fast ausschließlich.
Wenn Sie also in einer Ecke noch die Bügelwäsche liegen haben und in zwei anderen Ecken stehen Spielzeugeisenbahn und Gästebett, dann haben wir kein Arbeitszimmer.
Und nur ein solches wird steuerlich berücksichtigt.
Von einem „Arbeitswohnzimmer“ können Sie vielleicht noch den Schreibtisch und die Schreibtischlampe absetzen.
Mit anteiliger Miete, Zinsen, Abschreibung oder Fußbodenbelag brauchen Sie dem Finanzamt aber dann nicht zu kommen.
Heißt das im Umkehrschluss, dass man anteilige Haus-/Wohnungskosten absetzen darf, wenn man ein echtes Arbeitszimmer hat?
Es kommt drauf an …
Wo ist der Arbeitsmittelpunkt?
Wenn Sie ein Arbeitszimmer haben ist die nächste Frage, ob Sie in Ihrem Arbeitszimmer auch Ihren Arbeitsmittelpunkt haben.
Und wann hat man seinen Arbeitsmittelpunkt im Arbeitszimmer?
Wenn man die größten Teil seiner Arbeitszeit dort verbringt; könnte man denken. Aber leider falsch gedacht.
Wie ist das zu verstehen?
Man muss hier von außen auf seine Tätigkeit schauen.
Stellen Sie sich vor, Sie wären Unternehmensberater. Von Montag bis Donnerstag bereiten Sie Ihre Beratungen vor. Freitags beraten Sie. In irgendwelchen Firmen.
Die „prägende“ oder „echte“ oder eben „qualitative“ Arbeit wird hier vermutlich aus Sicht des Finanzamts am Freitag in den Beratungsgesprächen erbracht.
Und das ist der entscheidende Punkt. Ob der Unternehmensberater das fair findet, interessiert niemanden.
Vielleicht sind Sie auch Arzt und Gutachter und erstellen Gutachten über die Einstufung der Pflegebedürftigkeit von Patienten. Dazu untersuchen Sie die Patienten zu Hause oder einer Pflegeeinrichtung.
Danach erstellen Sie Ihr Gutachten im Arbeitszimmer. Was meinen Sie, wo ist der Arbeitsmittelpunkt?
Genau, auch hier liegt dieser nach Auffassung des Finanzamts nicht im Arbeitszimmer.
Der Arbeitsmittelpunkt bei mehreren Jobs
Wie sieht es aus, wenn man mehre Jobs hat und bei zumindest bei einem liegt der Mittelpunkt glasklar im Arbeitszimmer?
Auch das reicht leider nicht.
Alle Tätigkeiten werden zusammen betrachtet. Der Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeiten muss dann insgesamt im Arbeitszimmer liegen.
In den seltenen Fällen, in denen tatsächlich ihr beruflicher Mittelpunkt im Arbeitszimmer liegt, könnten Sie alle Kosten für Ihr Arbeitszimmer geltend machen.
Das dürfte aber die Ausnahme sein. Zumindest bei unseren Mandanten.
Haben Sie Ihren beruflichen Mittelpunkt nicht im Arbeitszimmer, können Sie keine Kosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen, es sei denn …
Sie haben keinen anderen Arbeitsplatz
Sind Sie Zahnarzt und haben einen eigenen Schreibtisch in der Praxis stehen, dann haben Sie einen anderen Arbeitsplatz an dem Sie Ihre Büroarbeit erledigen können.
Sie können sich dort nicht konzentrieren? Interessiert das Finanzamt nicht.
Sie machen Ihre Buchhaltung lieber zu Hause, damit Ihre Mitarbeiter keinen Einblick in Ihre Kontoauszüge haben? Interessiert das Finanzamt nicht.
Sie wollen am Wochenende arbeiten und nicht extra dafür in Ihre Praxis fahren? Interessiert das Finanzamt nicht.
Hoffnung macht nun allenfalls ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.07.2016:
Das Gericht sah einen Schreibtisch im Behandlungszimmer der Praxis eines Logopäden als unzumutbar an. Aber in diesem Fall nutzten die Angestellten den Schreibtisch.
Die Aufbewahrung privater Unterlagen war beispielsweise unmöglich, der Schreibtisch war von Mitarbeitern und Patienten nicht abschirmbar.
Mal sehen, ob das Finanzamt in Zukunft doch etwas großzügiger wird.
Diesen Betrag können Sie geltend machen
Und wenn das so ist, dann dürfen Sie – halten Sie sich fest – Kosten in Höhe von bis zu 1.250 EUR im Jahr in Ihrer Steuererklärung geltend machen.
Führen Sie Ihre Praxis mit Ihrem Ehegatten zusammen und beide arbeiten am Wochenende im Arbeitszimmer, blieb es nach Meinung des Finanzamts bei einmal 1.250 EUR.
So war die Finanzamtsmeinung bis zum Jahr 2016.
Dafür gibt es an anderer Stelle eine aktuelle Verschärfung durch die Finanzämter.
Ab den Einkommensteuererklärungen für 2018 wurden die im amtlichen Lohnsteuerhandbücher geändert. Diese beinhalten die offiziellen Gesetzesinterpretationen der Finanzverwaltung.
Und bei den Arbeitszimmern hat sich eine Neuerung eingeschlichen. Sofern nur ein Ehegatte das Arbeitszimmer nutzte, hatten die Finanzämter bis einschließlich 2017 nichts dagegen, wenn z.B. der Vertrag des Stromversorgers über beide Ehegatten lief.
Der Nutzer des Arbeitszimmers durfte die Kosten des Arbeitszimmers auch dann ansetzen, wenn diese Kosten zu 50% durch den Ehegatten getragen wurden.
Nun gilt diese Vereinfachung nicht mehr.
Bei den Kosten muss genau geprüft werden, wer diese Kosten geschuldet und getragen hat. Nur wenn der Arbeitszimmer-Ehegatte auch die Zeche bezahlt hat, darf er die Kosten als Betriebsausgaben ansetzen.
Im schlimmsten Fall purzeln also ab 2018 nochmal 50% der Arbeitszimmer-Kosten an der Steuererklärung vorbei.
So oder so gilt: Ein schwer zu erreichender Steuervorteil.
Obendrein noch ziemlich mickrig, denn 1.250 EUR kommen an Aufwendungen für ein eigenes Arbeitszimmer im Jahr schnell zusammen.
Kurzes Zwischenfazit
Der Steuervorteil „Arbeitszimmer“ ist schwer zu erlangen. Darüber hinaus sind die Steuervorteile meist überschaubar.
Bis jetzt stellt sich die ganze Sache also eher ernüchternd dar.
Und jetzt kommen erst die Risiken …
Risiko Betriebsvermögen
Um bei Beispiel des Zahnarztes zu bleiben, gehören zum Betriebsvermögen die Behandlungsstühle, das Röntgengerät und so weiter.
Und wenn Sie ein Arbeitszimmer im Eigenheim für Ihre Praxis nutzen, ist dieser Raum eben auch „Betriebs-„ bzw. „Praxisvermögen“. Und das völlig unabhängig davon, ob Sie auch nur einen Euro dafür abgesetzt haben.
Wann kann ein steuerlicher Gewinn entstehen?
Fakt ist: Das Arbeitszimmer muss irgendwann aus dem Betriebsvermögen wieder raus.
Zum Beispiel wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Oder wenn Sie Ihre Praxis oder Ihr Unternehmen verkaufen. Oder wenn aus dem Arbeitszimmer ein Kinderzimmer wird.
Was passiert dann?
Nehmen wir einmal an, Sie verkaufen Ihr Haus mit 100 qm Wohnfläche für 1.000.000 Euro.
(Klingt viel, ich weiß, aber ist ja nur ein Beispiel …)
15 qm haben Sie als Arbeitszimmer genutzt. Das Arbeitszimmer war steuerlich nicht absetzbar, weil Sie Arzt sind und einen Schreibtisch in Ihrer Praxis stehen hatten.
Trotzdem war das Arbeitszimmer – aufgrund der Nutzung für die Praxis – Betriebsvermögen. Sie haben das Haus vor 30 Jahren für 500.000 Euro gekauft.
Jetzt wird es leider teuer.
Denn Sie machen mit dem Hausverkauf einen Gewinn in Höhe von 500.000 Euro. 15 Prozent davon entfallen auf das Arbeitszimmer, somit 75.000 Euro.
Diese müssen Sie versteuern, macht grob überschlagen 35.000 Euro Steuern.
35.000 Euro Steuern weil Sie vor dreißig Jahren ein Arbeitszimmer geltend gemacht hat, das nie zu einem Steuervorteil geführt hat.
Au weia …
Die Bagatellregel
Da der Gesetzgeber manchmal, aber auch nur manchmal(!) ein weiches Herz hat, gibt es eine Bagatellregel:
Aber mal ehrlich, bei den aktuellen Immobilienpreisen sind die 20.500 Euro schnell überschritten.
Achtung: Steuerfalle bei Arbeitszimmern im Privatvermögen beseitigt.
Noch zu Beginn des Jahres 2021 ging das Finanzamt sogar noch einen Schritt weiter und wollte auch in bestimmten Fällen Arbeitszimmer besteuern, die im Privatvermögen gehalten wurden.
Betroffen waren Eigenheimbesitzer, die – zum Beispiel nach 8 Jahren – mit Gewinn ihr Eigenheim inklusive Privatvermögen-Arbeitszimmer veräußern wollte.
Das Finanzamt vertrat folgende Auffassung: Das Arbeitszimmer ist zwar kein Betriebsvermögen. Es wurde aber dennoch nicht zu so genannten „Wohnzwecken“ genutzt.
Und wenn Sie Immobilien – die Sie nicht selbst bewohnt haben – innerhalb von 10 Jahren nach Kauf mit Gewinn verkaufen, ist der Gewinn zu versteuern.
Bingo!
Der Bundesfinanzhof teilte in seinem am 01.03.2021 veröffentlichten Urteil (Aktenzeichen IX R 27/19) diese Auffassung – Gott sei Dank – nicht.
Sollten Sie sich noch mit dem Finanzamt in einem solchen Fall in Diskussionen befinden, berufen Sie sich auf dieses Urteil.
Was machen wir aber nun in den Fällen, in denen die Betriebsvermögens-Falle droht?
Ich wäre aber kein echter Steuerberater, wenn ich nicht die eine oder andere Idee hätte, wie sie die gesetzlichen Vorschriften zu Ihren Gunsten anwenden können …
Gestaltungstipp 1: Das Bügelbrett
Quizfrage: Sie sind Arzt mit eigener Praxis und Schreibtisch in der Praxis. Sie haben im Eigenheim dennoch ein Arbeitszimmer weil Sie am Wochenende lieber von zu Hause Ihren Papierkram erledigen.
Was tun Sie?
Sie stellen das Bügelbrett in Ihr Arbeitszimmer. Und die Carrera-Bahn der Kinder kommt auch noch rein.
Schon haben Sie kein Arbeitszimmer mehr und Sie tappen nicht in eine der genannten Steuerfallen.
Gestaltungstipp 2: Außerhäusliches Arbeitszimmer
Angenommen, Sie wohnen weit von Ihrem Unternehmen oder Ihrer Praxis weg und wollen die Büroarbeit gerne am Wochenende machen.
Zu Hause lauern die bereits erwähnten Steuerfallen. Zudem basteln die Kinder dort aus Ihren Kontoauszügen bevorzugt Papierflieger …
Vielleicht gibt es ja – zum Beispiel im Nachbarhaus – ein kleines Apartment was angemietet werden könnte?
Dort könnten Sie Ihr Büro unterbringen.
Dies wäre auch kein Arbeitszimmer im steuerlichen Sinne. Das heißt, die Kosten für dieses Apartment können Sie voll absetzen.
Die gleiche Gestaltung funktioniert übrigens leider nicht mit der Nachbarwohnung im gleichen Haus.
Gestaltungstipp 3: Die Notfallpraxis
Eine ärztliche Notfallpraxis im Eigenheim ist kein häusliches Arbeitszimmer. Sogar dann nicht, wenn sie mit den Wohnräumen des Arztes verbunden ist (BFH Urteil vom 5.12.2002, IV R 7/01, BStBl II 2003, 463).
Ist die Notfallpraxis nicht zur »Schreibtischtätigkeit« bestimmt, ist sie kein Arbeitszimmer mehr.
Auch der Schreibtisch in der Ecke stört dann nicht. Dann wären alle Kosten wieder absetzbar.
Das Finanzgericht in Münster forderte noch einen separaten Eingang für die Notfallpraxis. Der Bundesfinanzhof widersprach auch hier den Richtern aus Münster und erkannte die Kosten für die Notfallpraxis in voller Höhe an (FG Münster 14.7.17, 6 K 2606/15 F; Rev. BFH VIII R 11/17).
Aber Achtung: Die Betriebsvermögen-Falle bleibt auch hier!
Arbeitszimmer absetzen – das Schlussfazit
Zumindest bei Selbständigen, die noch einen Arbeitsplatz in ihrer Firma oder Praxis haben.
Ich habe diesen Artikel übrigens in meinem Wohnzimmer geschrieben.
Nur für den Fall, dass jemand fragt …
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Lieber Herr Hellmann,
sehr informativ und unterhaltsam geschrieben.
Gerne mehr …:-)
Mit freundlichen Grüßen
M.Hecker
Vielen Dank lieber Herr Hecker!
Sehr geehrter Herr Hellmann,
Ich bin dummerweise in so was hineingeraten,
Diese Punkte sind zwar interessant, aber lösen diese Punkte dann nicht den Steuerfall aus und das Finanzamt rechnet alles durch und nimmt denn Gewinn trotzdem. Und der Steuerzahler, muss dies bezahlen. Nehmen wir das Thema mit der Kara Bahn. Oder man verkleinert das Arbeitszimmer und zieht eine Zwischenwand ein. Oder selbst wenn man träumen ein kleines Holzhaus im Garten hinstellt, wird dann nicht das Holzhaus zum betriebsvermögen gerechnet, ich hätte jetzt so ein Haus aber ohne Strom Wasser. Hmm, wie kommt man raus wenn man schon drin ist. Und zwar bevor man seine Firma aufgibt? Fragen über fragen. Eventuell kann ich mal den Fall richtig schildern per Mail und mal profizionell mich beraten lassen. Ich habe zwar einen Steuerberater aber hier hat man mich meiner Meinung nach nicht gut beraten. Grüße
Zieht denn die Steuerfalle beim Immobilienverkauf nicht nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist?
Lieber Herr Niedemeyer, leider nein. Sobald das Arbeitszimmer das „Betriebs-/Praxisvermögen“ verlässt, muss ein Gewinn ermittelt werden, ggf. auch nach 20 oder 30 Jahren. Obendrein läuft ab dem Entnahmezeitpunkt wieder eine zehnjährige Spekulationsfrist.
Liebe Grüße
Jens Hellmann
Hallo Herr Hellmann, muß für 2018 erstmals zweiseitig Formular für Anerkennung Arbeitszimmer nachreichen. Falls nicht,wird nach sog Aktenlage entschieden.wie kann ohne rückwirkende Folgen erklären dass ich ab jetzt auf die Anerkennung verzichten möchte. Ihre Worte haben mich sehr überzeugt. MFG Ulrike m.
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns Fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Hallo Herr Hellmann,
Ihre Aufklärung fand ich schon sehr informativ.
Wie ist es bei folgender Situation mit einem nicht selbstänstigen Arbeitsplatz von zu Hause aus?
Da es kein eigenes Zimmer gibt, verrichtet meine Frau Ihre Tätigkeit im heimischen Wohnzimmer (Mietwohnung).
Nachdem sie von Ihrem Arbeitgeber die zu bearbeitenden Unterlagen abgeholt hat, belegt sie ca. 5-7 qm von dem 25 qm Raum wärend sie die Arbeit verrichtet.
Gleichzeitig halten wir (zwei Kinder und ich) uns zeitweise aber auch in dem Raum auf.
Alternativ könnte der beanspruchte Platz für die Tätigkeit ebenso im Schlafzimmer abgeteilt werden. Hier wäre in dem Zeitrahmen der Tätigkeit kein Aufenthalt von den Kindern uns mir.
Gibt es hier für uns eine Regelung, evtl. mit dem hier anteilig beanspruchten Platz, die für uns beim FA zutreffend absetzbar wäre?
Mit freundlichen Grüßen
Oliver Schultze
Guten Tag Herr Schultze,
die Thematik der „Arbeitsecke“ ist häufiger auch Gegenstand finanzgerichtlicher Verfahren. Leider ist die Finanzverwaltung und auch die Rechtsprechung hier bislang hartnäckig. Das bedeutet, dass das Arbeitszimmer ein separates, räumlich von den übrigen Zimmern abgetrenntes Zimmer sein muss. Zusätzlich muss dieses Zimmer auch nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden, damit ein Werbungskostenabzug für die auf das Arbeitszimmer entfallenden Kosten infrage kommt. Eine Arbeitsecke im Wohnzimmer ist daher nicht zum Abzug zugelassen.
Leider würde sich für Sie auch keine andere Situation ergeben, wenn die berufliche Tätigkeit in einer Arbeitsecke im Schlafzimmer erfolgen würde. Denn auch das Schlafzimmer wird vorwiegend zu privaten Zwecken, der nächtlichen Erholung, genutzt. Eine nahezu ausschließlich berufliche Nutzung müsste jedenfalls verneint werden. Im Übrigen darf in einem steuerlich begünstigten Arbeitszimmer kein Bett stehen, nicht einmal ein Gästebett.
Ein bisschen Hoffnung kann ich Ihnen hier jedoch machen. Unabhängig davon, ob das Finanzamt ein Arbeitszimmer zum Abzug anerkennt oder nicht, können zumindest der Schreibtisch, der Bürostuhl, der PC etc. als Arbeitsmittel steuerlich abgesetzt werden.
Guten Morgen Herr Hellmann,
vielen Dank für die dedailierte Erläuterung.
MfG O.Schultze
Sehr geehrter Herr Hellmann,
zunächst vielen Dank für die informative Erläuterung.
Ich hätte gerne noch Fragen zu Maximalgrenze von 1250 Euro.
Ich arbeit in einem Teilzeit-Arbeitsverhältnis (20 Wochenstunden) in einem Anwaltsbüro und zusätzlich als nebenberuflich selbständiger Rechercheur im heimlichen Arbeitszimmer im Eigentumshaus. Für das Arbeitszimmer möchte ich gerne die Maximalgrenze von 1250 Euro geltend machen, wobei ich die von Ihnen genannten Steuerfallen vermeiden will, dass das Arbeitszimmer vom Finanzamt als Betriebsvermögen festgesetzt wird oder ähnliches, was nachhinein finanzielle Nachteile mit sich bringen kann.
Daher möchte ich nur die jährlichen Nebenkosten (Schuldzinsen, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung etc.) für das Haus und somit anteilig für das Arbeitszimmer sowie die Ausstattung des Arbeitszimmers steuerlich absetzen lassen.
Ist dies überhaupt möglich, ohne dass das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen festgesetzt wird bzw. beim Verkauf des Hauses steuerliche Nachforderung entsteht?
Wenn ja, wie kann ich es vermeiden?
Vielen Dank im Voraus!
C.S.
Lieber Herr Seifenberg,
da es bei Ihnen etwas komplizierter ist, haben wir Ihnen eine EMail geschrieben. Ich hoffe die Infos helfen Ihnen weiter.
Liebe Grüße
Jens Hellmann
Schade Herr Hellmann, dass Sie Herrn Seifenberg per Mail geantwortet haben und nicht öffentlich, da die Frage „Nebenkosten (und evtl. AfA) für das Arbeitszimmer im Nebengewerbe absetzen, ohne das Zimmer ins Betriebsvermögen aufzunehmen“ bestimmt viele andere, wie z.B. mich, ebenfalls interessiert 🙂
Hallo Herr Seifenberg, sofern Sie Eigentümer der Immobilie sind und den Abzug der Nebenkosten und Abschreibungen über Ihre selbständige Tätigkeit erreichen wollen, geht das nur über den Weg des Betriebsvermögens.
Viele Grüße, Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen herzlichen Dank für die Aufklärung zur Steuerfalle. Dem bisher gelesenem entnehme ich, dass diese Falle bei hauptsächlich Selbstständigen und Freiberuflern zuschnappt.
Wie ist es bei Angestellten, deren häusliches Arbeitszimmer den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit darstellt und dieses Arbeitszimmer im Eigeneheim ist?
Gibt es beim Hausverkauf (nach mehr als zehn Jahren ohne Spekulationsgewinn) ebenfalls eine Versteuerung des möglichen Gewinns, anteilig auf das Arbeitszimmer? Angestellte haben ja schließlich kein Betriebsvermögen, können aber ebenfalls AfA geltend machen, sofern ich das richtig verstanden habe.
Mit freundlichen Grüße,
A.H.
Genau! Die Steuerfalle schnappt nur bei Selbständigen zu.
Angestellte können nach mehr als zehn Jahren steuerfrei verkaufen.
Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für diesen ausführlichen und amüsant geschriebenen Artikel! Ich weiß gar nicht, ob ich schmunzeln soll (über Ihren tollen Schreibstil) oder sauer sein soll (auf die Rechtssprechung). Vermutlich beides gleichzeitig.
Ist es nicht ein wahnsinniger Teufelskreis? Erinnert mich an: die Armen werden immer ärmer, die Reichen immer reicher. Ich bin komplett freiberuflich und führe den Hauptteil meiner Tätigkeit zu Hause am Schreibtisch aus. Es geht nicht anders, mein Zuhause ist mein Arbeitsplatz. Mein Schreibtisch und Laptop stehen im Wohnzimmer, da es keinen zusätzlichen Raum in meiner Wohnung gibt. Gilt also nicht als Arbeitszimmer, das habe ich verstanden. Hätte ich mehr Geld, könnte ich mir eine größere Wohnung leisten mit zusätzlichem reinen Arbeitszimmer. Das könnte ich dann von der Steuer absetzen. Toll! Aber: jetzt habe ich nicht diese Möglichkeit, denn das Geld ist (wie bei vielen) knapp. Und zusätzlich „bestraft“ mich das Finanzamt, weil ich – obwohl ich von zu Hause aus arbeite – nicht einen Cent für mein „Arbeitseckchen“ absetzen darf. Sprich: ich muss am Ende mehr Einkommenssteuer zahlen. Hat zur Folge: es bleibt weniger Geld auf der Hand übrig. Hat zur Folge: mein Traum von einer größeren Wohnung mit einem winzig kleinen Arbeitszimmer (5 qm reichen!!) rückt noch weiter in die Ferne. Wo ist da die Logik?
Ich bin sicher, ich bin nicht die Erste und auch nicht die Letzte, die das nicht kapiert…
Vielen Dank im Voraus!
J. S.
Liebe J.S. ,
alles richtig verstanden. Leider….
Ich drücke trotzdem weiter die Daumen, dass es bald mit einer größeren Wohnung – mit Arbeitszimmer – klappt!
Sorry, ich finde das jetzt ein wenig zu jämmerlich. Absetzen kann man nur Kosten, die man für die Erwerbstätigkeit aufgewendet hat. Da Sie im Wohnzimmer, am Küchentisch etc. arbeiten, haben Sie keine Mehrkosten als wenn Sie einfach nur dort wohnen würden. Insofern ist das schon OK so.
Gruß E.A.
Sehr geehrter Herr Hellmann,
besten Dank für Ihre Ausführungen. Gerne würde ich zwei Fragen anknüpfen:
1.) Ich suche nach einer Konkretisierung des Arbeitsmittelpunktes. Einerseits dürfen Rentner, die ihr Immobilienvermögen von zu Hause aus verwalten, ein Arbeitszimmer in voller Höhe absetzen, aber Berater, die 4 von 5 Arbeitstagen zu Hause arbeiten nicht. Wo kann man da eine Linie finden?
2.) Ist mein Eindruck zutreffend, dass es eigentlich nur in einer Mietwohnung Sinn macht, die volle Absetzbarkeit eines Arbeitszimmer durchzusetzen? Ich habe Ihre Ausführungen so verstanden, dass sich die Vorteile mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit nachher durch die „Rückführung des Arbeitszimmers“ in das Privatvermögen wieder verlieren. (zumindest bei steigenden Immobilienpreisen)
Wie sieht die Einordnung in Betriebsvermögen denn aus, wenn man nur eine begrenzte Abzugsfähigkeit in Form der Höchstgrenze von 1.250 Euro zuerkannt bekommen hat? Besteht die von Ihnen beschriebene Falle dann auch?
Ich würde mich sehr freuen, von Ihnen eine aktuelle Einschätzung erfahren zu dürfen.
Mit freundlichen Grüßen
HPH
Lieber Herr Holz,
letztlich ist jeder Fall eine Einzelfallentscheidung.
Ob sich bei Ihnen der qualitative Schwerpunkt der Arbeit im Arbeitszimmer oder außerhalb befindet, kann pauschal nicht beantwortet werden.
Man müsste Ihre Tätigkeit einmal mit den Fällen der Rechtsprechung abgleichen.
Die Problematik des Betriebsvermögens betrifft nur Selbständige, die das Arbeitszimmer im Eigenheim haben.
Die Falle schnappt auch dann zu, wenn Sie keinen einzigen Euro steuerlich absetzen durften (weil sie zum Beispiel noch einen anderen Arbeitsplatz zur Verfügung hatten).
Ich persönlich würde auf ein häusliches Arbeitszimmer wg. der beschriebenen Nachteile verzichten.
Ob es sich unterm Strich rechnet oder nicht, hängt natürlich von vielen Faktoren ab (laufende Kosten, Höhe der Abschreibung, Wertentwicklung der Immobilie, etc.).
Viele Grüße
Jens Hellmann
Hallo, Herr Hellmann,
na, dann ist es bei mir ja richtig kompliziert. Ich arbeite 4 Tage im Büro und 2 Tage freiberuflich in meinem Arbeitszimmer. Die Freiberuflichkeit hat nichts mit der angemeldeten Tätigkeit zu tun. Ich tippe Gutachten nach Diktat vom Band und schreibe Berichte für zwei Zeitungen. Bis Ende 2017 arbeitete ich im eigens für mich umgebauten (eiskalten und schwer zu heizenden) Dachboden, seit Januar bin ich im ehemaligen Zimmer meiner Tochter, die ausgezogen ist. Beide Räumlichkeiten sind für sich, also kein Durchgang oder Ecke und werden nur von mir genutzt. Ich habe nach 8 Jahren auch so ein Schreiben vom Finanzamt bekommen, das ich ausfüllen soll. Wie schätzen Sie die Lage in diesem Fall?
Irgendwie bitter, da gehen Milliardenbeträge am Fiskus vorbei ins Ausland und uns Kleine nehmen sie aufs Korn.
Freundliche Grüße
Cornelia Köhn
Liebe Frau Köhn,
grundsätzlich müsste Ihnen für Ihre freiberufliche Tätigkeit ein Betriebsausgabenabzug für das Arbeitszimmer zustehen, da Ihnen hierfür kein weiteres Büro o.Ä. zur Verfügung steht. Es spielt im Zweifel keine Rolle, ob die freiberufliche Tätigkeit Ihre Haupttätigkeit oder eine nebenberufliche Tätigkeit ist. Nach Ihren Ausführungen sind die grundsätzlichen Voraussetzungen (abgeschlossener Raum, fast ausschließliche berufliche Nutzung) erfüllt. Ob die schwere bis fehlende Beheizbarkeit des Dachbodens evtl. eine Rolle spielen könnte, müsste bei einem Streitfall im Einzelfall entschieden werden.
Eine Falle gibt es noch bei dem typischen Fall „ehemaliges Kinderzimmer“. Um es steuerlich als Arbeitszimmer anzuerkennen, darf hierin kein Bett mehr stehen, auch nicht ein Gästebett. Auch sollten sämtliche persönliche Sachen (z.B. alte Spielsachen, Kleidung) Ihrer Tochter nicht mehr in dem Zimmer sein.
Aus der Erfahrung heraus können wir sagen, dass das Finanzamt bei Arbeitszimmern genau hinsieht. Manchmal auch dann, wenn man das Arbeitszimmer schon seit Jahren in seiner Steuererklärung geltend macht. Wichtig ist, dass Sie in jedem Fall (oftmals auch dokumentiert durch Fotos) nachweisen können, dass es sich um einen abgeschlossenen Raum handelt und dass Sie diesen Raum nicht noch anderweitig (privat) nutzen.
Falls es sich um ein Eigenheim handelt und Sie das Arbeitszimmer für die freiberufliche Tätigkeit nutzen, denken Sie an die Betriebsvermögen-Fallen!
Viele Grüße!
Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für diesen witzig geschriebenen Artikel über ein furchtbar trockenes Thema.
Ich mache gerade unsere Steuererklärung 2017 und stehe vor der Wahl, ob ich das Arbeitszimmer mit angebe oder nicht.
Ganz grob zu meiner Situation.
Ende 2016 haben wir ein Reihenhaus erworben (50% ich, 50% mein Mann). Mit allen Erwerbsnebenkosten und Ausgaben für das Anlegen der Außenanlagen ergibt sich ein Gesamtwert von ca. 400.000,- € (90% davon entfallen auf das Gebäude). Das Haus hat eine Gesamtwohnfläche von 139 qm, wovon 35 qm ausgebauter Dachboden sind (großes Zimmer und kleines Bad, jedoch nicht das Familienbadezimmer, sondern hauptsächlich für die Büronutzung). Das sind ca. 25 % der Gesamtwohnfläche und deswegen über der Bagatellegrenze.
In 2017 habe ich eine Selbständigkeit in dem Bereich e-commerce aufgenommen. Arbeite aus diesem Arbeitszimmer und habe keinen weiteren Arbeitsplatz. Deswegen unbegrenzt absetzfähig.
In meinem Steuerprogramm haben alle Angaben (Afa, Zinsen, Heizkosten, Strom, Müll usw.) eine Steuererstattung von ca. 1500,- Euro ergeben. (Gesamtbetrachtung der Steuer meines Mannes aus einem Angestelltenverhältnis und meiner EÜR)
Mein Plan ist bis jetzt ca. 3 bis 5 Jahre als Selbstständige zu arbeiten und dann (wenn die Kinder größer sind) wieder ins Angestelltenverhältnis zu wechseln.
Jetzt bin ich natürlich durch ihren Artikel gewarnt, dass das Arbeitszimmer nach Aufgabe der Selbstständigkeit und privat Entnahme des betriebsnotwendigen Vermögens zu großen Steuernachteilen führen kann.
Jetzt zu meinen Fragen:
1. Besteht das Risiko der Steuernachzahlung nur, wenn man eine günstige Immobilie gekauft hat, die eine hohe Wertsteigerung erfahren hat, sodass der Gewinn versteuert werden muss? Da unser Haus ja im Einkauf relativ teuer war, gehe ich nicht davon aus, dass noch eine weitere Wertsteigerung in den nächsten Jahren zu erwarten ist. Laufe ich trotzdem Gefahr in einigen Jahren nach Aufgabe der Selbstständigkeiten eine große Steuernachzahlung zu erhalten, wenn ich jetzt das Arbeitszimmer in meiner Steuererklärung mitberücksichtige?
2. Wird es auch betriebsnotwendiges Vermögen, wenn ich nur die Raumkosten (Zinsen, Strom, Grundsteuern) ansetze und die Afa nicht berücksichtige?
3. Da das Haus und auch der Dachboden zur Hälfte meinem Mann gehört, gehen dann nur 50 % zum betriebsnotwendigen Vermögen über? Wobei ich jetzt die gesamten 35 qm bei der Steuererklärung angebe.
4. Wie sieht es aus, wenn wir das Haus nach 8 Jahren verkaufen würden. Durch die vorherige Privatnutzung wäre ein evtl. Gewinn steuerfrei, aber wie verhält es sich, wenn die Jahre davor das Arbeitszimmer mit abgesetzt wurde, jedoch durch vorherige Geschäftsaufgabe wieder ins Privatvermögen übergegangen ist?
5. Wie hoch ist das Risiko einer tatsächlichen Steuernachzahlung? Oder beträgt die Nachzahlung ungefähr der Höhe, der über die Jahre aufsummierten Steuerersparnisse? Also eine plus-minus-Nullrechnung. Die kommenden Jahre steuern sparen und nach Geschäftsaufgabe eine Nachzahlung in Höhe des Gesparten? Oder kann es auch sein, dass die Nachzahlung viel größer ausfällt, als das was man die Jahre davor gespart hat?
6. Gestaltungstipp 1 habe ich nicht ganz verstanden. Heißt es, man setzt das Zimmer gar nicht erst bei der Steuer an?
Ich hoffe ich habe Sie jetzt mit so vielen Frage nicht erschlagen :o)
Viele Grüße
Uff, eine Menge Fragen. 😉
Und vielen Dank für das Lob, ich versuche einmal auf die Schnelle zu antworten:
Zu 1. Man muss die Wertsteigerung versteuern. Außerdem wird die geltend gemachte Abschreibung quasi „rückabgewickelt“. Daher dürfte sich fast immer ein Gewinn ergeben.
Zu 2. Ja, die Nutzung des Raumes entscheidet ob das Zimmer Betriebsvermögen wird oder nicht. Ob man das Zimmer in der Steuererklärung ansetzt oder nicht, spielt theoretisch keine Rolle.
Zu 3. Ja, nur die 50% wären „echtes“ Betriebsvermögen. Bei dem Anteil Ihres Mannes dürfte es sich für Sie aber um „Quasi-Betriebsvermögen“ handeln. Hierbei dürfen Sie die Kosten – sofern diese von Ihnen getragen wurden – ansetzen, müssen aber keine stillen Reserven in Ihrem Betrieb versteuern.
Zu 4. Sobald Sie das Arbeitszimmer – durch Nutzungsänderung oder Aufgabe Ihrer Tätigkeit – aus dem Betriebsvermögen entnehmen, läuft insoweit für das Arbeitszimmer eine neue Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Entnahme!
Zu 5. Teuer wird es bei echten Wertsteigerungen, ansonsten zahlt man „nur“ den Vorteil der Abschreibungen zurück.
Zu 6. Genau richtig verstanden. Wenn ich ein Arbeitszimmer nutze und es sich womöglich als Bumerang erweist, dann lieber das Arbeitszimmer zu einem gemischt genutzten Zimmer machen und gar nicht ansetzen.
Ich hoffe ich konnte mit diesen wenigen Zeilen ein wenig Klarheit schaffen.
Liebe Grüße
Jens Hellmann
Hallo Herr Hellmann,
vielen Dank für diesen wertvollen Artikel!
Die Antworten auf die Fragen von „Kirchhof“ haben mir schon sehr geholfen und wirft bei mir jetzt die Frage auf ansetzen oder nicht…
Wir haben letztes Jahr ein Haus gekauft und als Freiberufler nutze ich ein Zimmer mit Bad als Arbeitszimmer – manchmal habe ich auch Kunden vor Ort.
Aktuell renovieren wir das ganze Haus. Somit auch den Teil des Arbeitszimmers.
Verstehe ich es richtig, dass wenn ich mich gegen die Afa entscheide (gemischte Nutzung), auch keine Renovierungskosten ansetzten kann?
Sollte das Arbeitszimmer als Betriebsvermögen laufen und irgendwann wieder privat genutzt werden, wie wird der dann zu versteuernde Anteil genau berechnet?
Schon mal vielen Dank…
Freundliche Grüße
Natalie Mühlen
Liebe Frau Mühlen, ja genau.
Bei einer gemischten Nutzung können Sie die Renovierungskosten nicht geltend machen.
Nehmen wir einmal an, dass Ihr Eigenheim 500.000 EUR gekostet hat.
Davon entfallen z.B. 100.000 Euro auf den Grund und Boden.
Und 20% der Wohnfläche entfallen auf das Arbeitszimmer.
Dann müssten Sie – bei Alleineigentum – 20% des Bodens und des Gebäudes in „Ihre Bücher“ nehmen.
Somit 20.000 EUR für den Boden und 80.000 EUR für das Gebäude.
Das Gebäude können Sie abschreiben, den Boden nicht.
Nach z.B. 20 Jahren hätten Sie das Gebäude auf ca. 30.000 EUR abgeschrieben.
Wenn Sie nun z.B. das Haus für 600.000 EUR verkaufen, entfallen davon 20% auf das Arbeitszimmer = 120.000 EUR.
Der Restwert in Ihren Büchern beträgt nur noch 50.000 EUR (30.000 Gebäude und 20.000 Boden).
Dann müssten Sie den Unterschiedsbetrag – 70.000 EUR – versteuern.
Je nach Steuersatz und Kirchenzugehörigkeit könnten dann 35.000 EUR fällig werden.
Nachvollziehbar?
Hallo Herr Hellmann,
ich erziele Einkünfte aus diversen Aufsichtsratstätigkeiten und möchte nun mein Arbeitszimmer steuerlich geltend machen. Des Weiteren bin ich in der passiven Phase der Altersteilzeit angestellt.
Wenn ich später meine Aufsichtsratstätigkeit aufgebe, kann ich dann nicht von der 55er Regelung Gebrauch machen, d.h. auch wenn ein Buchgewinn bei Niederlegung der Aufsichtsratsmandate entstehen sollte, könnte dieser doch bis zu 46.000 EUR steuerfrei sein und darüber hinaus dann nur mit 56 % des Durchschnittssteuersatz zu versteuern sein.
HO
Hallo Herr Öfinger, das ist völlig richtig. Der Freibetrag wird einmal im Leben in Höhe von 45.000 EUR gewährt. Der „halbe“ Steuersatz kann separat davon zusätzlich beantragt werden wenn die Voraussetzungen vorliegen.
Voraussetzung: Sie sind mindestens 55 Jahre alt oder dauerhaft berufsunfähig, der Aufgabegewinn beträgt maximal 136.000 EUR (ansonsten schmilzt der Freibetrag ab) und Sie stellen Ihre Tätigkeit ein.
Vielleicht lesen Sie einmal den Artikel zu den NO-Gos bei Praxisverkäufen. Dort finden Sie mehr Details zur Beendigung der Tätigkeit.
Viele Grüße, Jens Hellmann
Hallo Herr Hellmann, vielen Dank für den guten Artikel.
Ich habe in Anlehnung an die Frage von Frau Mühlen noch folgenden Klärungsbedarf:
Gehe ich richtig in der Annahme, dass wenn das Haus mit dem Arbeitszimmer unmittelbar nach dem Kauf Kernsaniert wird, diese Sanierungskosten nicht anteilig als Betriebsausgabe angesetzt werden können, sondern nur nach AfA, wegen „Anschaffungsnahen Aufwendungen“? Also Kaufpreis Haus 300.000 + Sanierung 200.000 = Wert 500.000EUR und 10% Anteil Arbeitszimmer macht 1.000EUR jährliche anteilige Kosten bei 2% AfA?
Und wie ist die Rechnung bei gemeinsam erworbenem Eigentum aber nur Einer der Beiden nutzt das Arbeitszimmer als Freiberufler incl. Arbeitsmittelpunkt. Wird dann das Betriebsvermögen zu 50.000EUR gerechnet oder nur die Hälfte davon?
Und wie verhält es sich mit den anteiligen Kaufnebenkosten: Makler, Grunderwerbsteuer, …
Danke und viele Grüße, Mirko Restemeier
Hallo Herr Heilmann,
vielen Dank für den informativen Beitrag.
Ich bin Lehrerin und habe in meinem Eigenheim ein abgetrenntes Arbeitszimmer, in dem ich nachmittags und am Wochenende Arbeiten korrigiere und meinen Unterricht vorbereite. Wie sieht es in meinem Fall aus, kann ich als Lehrer den vollen Betrag in Höhe von 1.250 Euro absetzen ohne in eine Steuerfalle zu treten?
Vielen Dank vorab!
K. Klein
Hallo Frau Klein, lediglich der Verkauf des Hauses innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren könnte zu Problemen führen.
Viele Grüße
Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
erst einmal herzlichen Dank für diesen launigen Beitrag.
Wir haben 2018 eine im Bau befindliche Immobilie gekauft – mit einem Arbeitszimmer, denn wir beraten Kunden in Übersee (selbständige Tätigkeit). Durch die Zeitzonen ist es – auch in Bezug auf ein Familienleben – besser im Homeoffice zu arbeiten. Der regelmäßige Besuch der Kunden schließt sich durch die Entfernung aus.
Meine Frage bezieht sich darauf, ob und welche Kosten für die Anschaffung anteilig geltend gemacht werden können. Wäre dies auch im Jahr des Kaufs (2018) möglich, obwohl die Immobilie erst 2019 fertig gestellt wird – und somit das Arbeitszimmer erst dann bezogen wird?
Vielen Dank vorab und freundliche Grüße
Riecka Baer
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
wenn ich als Lehrerin mein Arbeitszimmer im Eigenheim bisher steuerlich geltend gemacht, muss es beim Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist unweigerlich versteuert werden? Auch wenn ich es im Verkaufsjahr zusätzlich als Gästezimmer genutzt habe?
Vielen Dank vorab!
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
mein Mann wechselt im Februar in eine neue Firma als Bauleiter. Ab diesen Zeitpunkt arbeitet er 3-4 Tage in der Woche im Homeoffice (ist sogar im Vertrag festgelegt). Da unser Häuschen (Eigentum) recht klein ist, wollen wir ein Gartenhaus in den Garten stellen und dieses als Büro einrichten.
Ich habe mich jetzt tagelang durch verschiedene Artikel gelesen und sehe es so, dass das Gartenhaus als „außerhäusiges“ Arbeitszimmer gilt und wir alle Kosten (auch die Anschaffungskosten)steuerlich gelten machen können.
Alle Gegenstände, die mehr als 952,–Euro brutto kosten, müssen abgeschrieben werden. Das ist verständlich. Jetzt meine Fragen:
– wie sieht es mit der Anschaffung des Gartenhauses aus? Muss dass auch abgeschrieben werden? Die Kosten sind ja über 952,– 🙂
– in welcher Steuererklärung gebe ich die Kosten an? In der von 2019, da in dem Jahr alles angeschafft wird, oder 2020, weil da erst sein Arbeitsbeginn ist?
– gebe ich alle Kosten (Gegenstände, Anschaffung Haus, Kosten für Erdaushub und ähnliches) bei den Werbungskosten an?
Es wäre super, wenn Sie uns mit den Fragen weiterhelfen können!
Vielen DANK und ein schönes Wochenende
Tina Rakowski
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für Ihren launigen Beitrag zum Thema Arbeitszimmer. Bei der lebhaften Diskussion und den Beiträgen der Teilnehmer sollte man glauben, dass alle Details inzwischen erörtert wurden. Allerdings kann ich noch eine weitere Variante hinzufügen.
Zusammen mit meiner Partnerin bewohne ich eine Eigentumswohnung, die ausschließlich meiner Partnerin gehört. Die laufenden Kosten der Wohnung tragen wir gemeinsam. Seit über 10 Jahren nutze ich als Freiberufler einen Raum als Arbeitszimmer. In den vergangenen Jahren lagen die steuerlich geltend gemachten Aufwendungen unter 1.250 €, im Jahr 2018 wegen einer Fassadenrenovierung darüber.
Würde in diesem Fall bei einem Verkauf der Eigentumswohnung ein steuerlicher Gewinn für den Anteil des Arbeitszimmers entstehen?
Es wäre super, wenn Sie mir bei dieser Frage helfen könnten. Schon mal herzlichen Dank.
Werner M
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Hallo Herr Hellmann, mein Mann ist Angestellter. Er arbeitet seit 2018 von Zuhause aus für eine Firma. Er hat im UG ein kleines Büro mit Zugangstür vom Flur und eine Tür des Büros führt aus dem Haus nach draußen. Das Zimmer ist nur mit Schreibtisch, PC, Ordnern und Drucker eingerichtet und wird nur für die berufliche Tätigkeit genutzt. Ab und an muss mein Mann geschäftlich verreisen. Er ist 54 und hofft auf eine Rente mit 60 oder 62. Raten Sie zum häuslichen Arbeitszimmer oder gibt es da Fallstricke und ist die Ausgangstür ein Problem? Die Tür wird von niemandem genutzt. Wir haben im EG unsere Eingangstür, keiner läuft erst ins UG, um nach draußen zu gelangen. Das Zimmer wird auch nur durch meinen Mann genutzt. Vielen Dank für Ihre tollen und heiteren Beiträge. Herzlichst S. Kuhn
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für Ihren interessanten Artikel. Bei mir verhält es sich etwas anders. Ich arbeite als Angestellte und mit dem Beruf verbunden, nicht von zu Hause aus. Ich vermiete aber in meinem Haus, wo ich selbst drin wohne, Wohnungen. Ich habe ein separates Arbeitszimmer in meiner Wohnung von ca. 12 qm, in welchem ich alle Hausordner aufbewahre (über 30) und die ganzen Verwaltungssachen bearbeite (u. a. noch mehrere Vermietungen und Verpachtungen von Garagen und Gärten). Mein Steuerberater sagte mir heute, dass ich das Zimmer absetzen kann. So wie ich aus Ihrem Artikel lese, kann man das aber nur berufsbedingt. Meine Frage ist, kann ich das Zimmer absetzen, oder nicht?
Vielen lieben Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Freundliche Grüße H. Wehle
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns Fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Lieber Herr Hellmann,
danke für die interessanten Ausführungen, auf die ich heute zufällig gestoßen bin.
Eine Frage treibt mich länger schon um: Wie sieht es eigentlich mit der Bagatellregelung (20% der Wohnfläche) aus, wenn im selbstgenutzten Wohnhaus beide Ehepartner selbständig sind und zwei Arbeitszimmer flächenanteilig geltend gemacht werden, die in Summe 20% der Wohnfläche übersteigen, aber einzeln jeweils darunter liegen (in meinem/unserem Fall 8,10 % und 13,76%) und beide Ehepartner zu unterschiedlichen Zeiten — vermutlich mit 4 Jahren Abstand — in Rente gehen, also die Auflösung des jeweiligen Arbeitszimmers nicht im gleichen Jahr erfolgt, und das Haus weiter eigennutzt genutzt wird, also kein Verkauf geplant ist?
Anders gefragt: Ist der Bezugspunkt für die 20%-Grenze die 100%-Immobilie oder ist das jeweilige Arbeitszimmer der Bezugspunkt, was bei zwei Erwerbstätigen im Grunde eine Verdopplung der Grenze bedeutet? Und wie wirkt sich hier die zeitliche Komponente aus, d.h. die Umnutzung des jeweiligen Arbeitszimmers nach dem Erwerbsleben in verschiedenen Jahren?
Danke im Voraus für Ihre Antwort und viele Grüße,
R. Tauchmann
Guten Tag, entschuldigen Sie, dass ich auf Ihren Kommentar so spät reagiere aber der Arbeitsalltag in der Steuerberaterkanzlei hat uns Fest im Griff, so dass keine Zeit bleibt sich mit allen Fragen der Leser zu beschäftigen. Wenn Sie noch kurzfristig eine Antwort auf Ihre Fragen benötigen, verweise ich auf unser Angebot „Frag den Steuerberater“, ansonsten müssen Sie sich gedulden bis wir wieder Zeit finden die Kommentare in unserem Blog zu beantworten. Danke für Ihr Verständnis! Ihr Jens Hellmann
Hallo Herr Hellmann, ich habe Ihre Ausführungen mit großem Interesse gelesen.
Wie sehr uns Selbstständige der Fiskus an der Nase herumführt, ist immer wieder erschreckend. Ich habe nun Dank Ihrer Ausführungen erkannt, dass ich mit meinem grosszügigen Arbeitsraum etwas ändern muss.
Die Schere zwischen dem Buchwert und den Immobilienpreisen kann später zu einer hohen Steuernachzahlung führen, die man im Alter schon gar nicht gebrauchen kann.
Ich bin jetzt 67 Jahre alt und möchte gern noch möglichst lange meinen Beruf ausüben.
Mein Büroraum liegt seit 10 Jahren im eigenen Haus, welches ich auch selbst bewohne. Wenn ich nun einen kleineren Raum wähle, der in den Bagatellbereich fällt, beginnt dann alles wieder von vorn?
Die 55 Regelung kann ich für den großen Raum in Anspruch nehmen. Der kleine Raum wäre dann mit etwas Glück steuerfrei.
Beginnen dann mit dem Raumwechsel die 10 Jahre Spekulationsfrist erneut?
Ich wäre dankbar, wenn Sie mir diese Frage kurz beantworten könnten.
Mit besten Grüßen C.Fischbach
Liebe Frau Fischbach, vielen Dank für Ihr Feedback.
Die „55er-Regelung“ erhalten Sie nur, wenn Sie im zeitlichen Zusammenhang Ihre Selbständigkeit aufgeben.
Da Sie noch weiter Ihrer Tätigkeit nachgehen wollen, wäre das also der Supergau.
Sie hätten dann volle Versteuerung dieses Gebäudeteils und eine neue Spekulationsfrist.
Daher vermutlich besser mit der Entnahme/Nutzungsänderung warten bis Sie Ihre Tätigkeit wirklich einstellen.
Ich denke, dieser Artikel ist großartig geschrieben. Es gibt einen Punkt, zu dem ich etwas zu sagen habe, aber ich möchte keine Debatte anstoßen. Aber absolut großartig! Gr, TP
Vielen Dank für das nette Lob!
Hallo Herr Hellmann,
durch Ihre interessanten Beiträge habe ich von dem „Pferdefuss“ eines Arbeitszimmers im eigenen Hause erfahren. Seit Jahre setze ich die Aufwendungen für ein Arbeitszimmer in meinem Hause ab. Ich war angestellt und bin jetzt Rentner. Das Arbeitszimmer dient/e als Arbeitsraum / Archiv ausschließlich für die Verwaltung eines eigenen Mietshauses. Die Absetzungen waren eher marginal, d.h. nur der prozentuale Aufwand an den Hausbetriebskosten, also Grundabgaben, Heizung, Strom und Verbrauchsmittel wie Toner / Papier. Gelegentlich auch mal einen Bürostuhl oder auch Aktenbort.
Wenn ich das „Arbeitszimmer“ bei der Steuererklärung nicht mehr absetze, wäre ich dann nach 10 Jahren von den erwähnten Beeinträchtigungen des Hauses bei einem Verkauf frei? Oder spielt eine steuerliche Behandlung als „Betriebsvermögen“ in meinem Falle keine Rolle.
Mit freundlichem Gruss
Heike Kramske
Liebe Frau Kramse, vielen Dank für das Lob. Da Sie nicht gewerblich oder freiberuflich in Ihrem Arbeitszimmer tätig waren, droht Ihnen die Falle des Betriebsvermögens nicht. Viele Grüße, Jens Hellmann
Sehr geehrter Herr Hellmann,
danke für die wichtigen Hinweise die Sie in zu diesem Thema gegeben haben!
Wenn ich das nun richtig verstehe, werde ich in 10 oder 20 Jahren nicht mit einer Gewinnsteuer belastet (Falle des Betriebsvermögens), wenn ich als Freiberufler meine psychotherapeutische Praxis (mit Kassenzulassung) in meiner Eigentumswohnung betreibe und dazu Räume benutze, die sowohl privat als auch beruflich genutzt werden. Also 2 Stühle im Wohnzimmer stehen, welche ich auch für die Therapiegespräche nutze?
Mit freundlichen Grüßen
Hagen Escher
Hallo Herr Escher,
dann sehe ich keine Probleme, insbesondere sofern Sie Kosten für die Räume in Ihrer Steuererklärung nie geltend gemacht haben.
Hallo Herr Hellmann, vielen Dank für den aufschlussreichen Bericht. Ich bin regelrecht geschockt ob der steuerlichen Folgen eines Arbeitszimmer bei Aufgabe meiner selbständigen Tätigkeit. Ich bin seit 20 Jahren Kurierdienstfahrerin und setzte seit dieser Zeit das häusliche Arbeitszimmer begrenzt auf 1.250 € meiner Immobilie an. Wie schleiche ich mich nun am besten aus dieser Falle? Durch die steigenden Immo.preise ist es ja ein Wahnsinn weiterhin das Arbeitszimmer geltend zu machen. Ich habe noch vor einige Jahre zu arbeiten.
Sollte ich also schon in diesem Jahr damit beginnen das AZ erst gar nicht mehr mit anzugeben (ohne Kommentar) oder dem FA eine Erklärung einreichen, dass von nun ab ein Bügelbrett und Gästebett im Zimmer steht und es somit kein reines AZ mehr ist, ich aber eine Ecke beruflich nutze. Wie gehe ich am besten vor?
Haben Sie schon einmal recht herzlichen Dank für Ihre kurze Rückinfo.
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Annette Bertram
Hallo Frau Bertram, in dem Moment in dem Sie die Nutzung des Zimmers ändern, schlägt die Steuerfalle zu.
Haben Sie die Kommentare alle gelesen? Vielleicht hilft auch Ihnen die 55´er-Regelung bei Aufgabe Ihres Betriebs?
Sehr geehrter Herr Hellmann,
ich habe den Artikel mit einigem Staunen zur Kenntnis genommen. Habe ich das richtig verstanden?
Nehmen wir an, jemand arbeite seit 30 Jahren selbständig in München. Früher war er eigentlich nie daheim, nützte ein Arbeitszimmer ausschließlich für den Bürokram, inzwischen arbeitet er durch den Ausbau des Internets praktisch zu 100% vom Home-Office aus.
In etwa 10 Jahren wird er das Pensionsalter erreichen.
Er hat in jungen Jahren damals nahe der Stadtgrenze ein etwa 30 Jahre altes Eigenheim gekauft, und dafür sagen wir mal umgerechnet 200.000 Euro gezahlt, danach hat er im Laufe der Jahre nochal 100.000 reingesteckt für Renovierung und Modernisierung. Inzwischen hat sich die Stadt ausgedehnt, und so liegt das Anwesen nunmehr voll im Stadtbereich München, und ist dank hinzugekommenem Autobahn- und S-Bahn Anschluss auch sehr attraktiv gelegen. In der Gegend wurden Quadratmeterpreise um die 1000-1500 Eur erzielt – wenn man das Anwesen verkaufen würde, wären etwa 1.5 Millionen zu erwarten, wovon etwa 1 Million auf das Grundstück und 500.000 auf das Haus entfallen würden.
Auf das Gebäude abgeschrieben wurden im Lauf der Jahre 20.000€.
Wie genau schaut denn nun die konkrete Rechnung des Finanzamts aus? Jetzt käme dann allen Ernstes das Finanzamt um die Ecke geschlichen und rechnet:
500000 – 300000 – 20000 = 280.000 Euro Gewinn, davon 20% = 56.000 Euro zu versteuern …
… und das auch dann, wenn der Selbständige das Arbeitszimmer nie abgeschrieben hätte?
HG, Armin
500000-300000-20000=180000 🙂 Zu versteuern: 36.000
Hallo Armin, ich habe jetzt nicht nachgerechnet. Wir sind alle im Corona-Modus. Aber ja, genau dieser Fall ist das Problem.
Hallo Herr Hellmann,
Ich habe als Freiberufler ein Arbeitszimmer in meinem Haus, welches auch als Betriebsvermögen eingetragen ist, so dass ich auch Afa abschreiben kann.
Das Haus habe ich vor 11 Jahren gekauft.
In 2-3 Jahren möchte ich altersbedingt aufhören zu arbeiten, so dass dann eine Nutzungsänderung für das jetzige Arbeitszimmer entsteht. Ob ich das Haus mal in ein paar Jahren verkaufen möchte, weiß ich jetzt noch nicht. Wird bei Änderung der Nutzung sofort eine Steuer berechnet ? Wenn ja, von welchem Wert wird dann ausgegeangen ? Oder passiert erst was bei einem späteren Hausverkauf ?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen ä
Ludger Muhmann
Hallo Herr Muhmann,
die Versteuerung erfolgt bei Ihnen dann zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung.
Anteiliger Verkehrswert – Restwert in Ihrer Bilanz wäre dann zu versteuern.
GGf. ist der Freibetrag für Betriebsaufgaben die Lösung. Siehe andere Kommentare.
Wenn Ihnen die Antwort geholfen hat, würden wir uns über eine 5-Sterne-Bewertung auf google freuen.
Ihr Jens Hellmann
Ich habe mit großem Interesse diesen Beitrag gelesen. Dieser ist zwar nun schon etwas älter – aber dennoch relevant. Ich würde gern Ihre Meinung zu meinem Fall hören, sollte das für Sie in Ordnung sein.
Ich (Ehemann) Angestellt
Frau Angestellt + Kleingewerbe
Immobilie: Reihenhaus (Wert ohne Grundstück 150 TEUR (bei der Steuererklärung auch so angegeben); 50% Ehemann, 50% Ehefrau
Arbeitszimmer: Anteil 18% (19m² von 106m²; entfallen auf das Kleingewerbe der Frau)
Aktueller Marktwert (anhand von kürzlich verkauften Reihenhäusern nebenan): ca. 170-190 TEUR
Bisherige Afa (Anteil des Arbeitszimmers): ca. 500 EUR pro Jahr bei 4 Jahren = 2.000 EUR (Afa auf das Gesamtgebäude = 12 TEUR)
Bisher habe ich immer brav die Kosten angegeben und eine Afa geltend gemacht. Nun bin ich wohl in die „Steuerfalle“ getappt. Bevor ich nun in der nächsten Steuererklärung noch tiefer reintappe (wenn es denn überhaupt noch tiefer geht) wollte ich hier nochmal nachfragen und Ihre Meinung hören.
Wie genau würde sich die oben genannte Konstellation nun auf eine Auflösung des Kleingewerbes auswirken?
Ist meine Berechnung korrekt:
+190 TEUR – Aktueller Marktwert (habe mal am oberen Limit angesetzt)
-150 TEUR – Anschaffungskosten Haus
– 2 TEUR Afa
= 38 TEUR Wertsteigerung
Hiervon 18% wären dann rund 7 TEUR zu versteuern. Bei einem Steuersatz von sagen wir mal 30% wären das rund 2 TEUR Steuern.
Wenn ich mir mal durchrechne, welchen steuerlichen Vorteil wir in den vier Jahren durch den Ansatz des Arbeitszimmers hatten, kann ich mir nicht vorstellen dass diese Rechnung zu meinem Vorteil war.
Habe ich hier korrekt gerechnet?
Herzlichen Dank für die Hilfe.
Der Gewinn entsteht nur zu 50%. Soweit Ihre Frau Eigentümerin ist.
Vielleicht hilft Ihrer Frau in Zukunft die „55er-Regelung“. Siehe andere Kommentare.
Ok, vielen Dank. Werde ich mir mal ansehen. Allerdings ist meine Frau erst 38.
Aber die Berechnung wie ich sie oben gemacht habe ist im Grunde korrekt (außer der hälftige Gewinn wie von Ihnen erwähnt)?
Hallo Herr Hellmann,
vielen Dank für Ihren sehr guten geschrieben, informativen Beitrag zu dem Thema.
Ich bin gerade mit dem Thema konfrontiert.
Die letzten 12 Jahre war ich selbstständig in einem Büroraum meiner selbst genutzen Immobilie und bin jetzt seit dem 01.01.2019 fest angestellt. Der Büroraum wurde all die Jahre (leider!) abgesetzt.
Jetzt bin ich mit einer möglichen Zwangsentnahme konfrontiert, da meine Haupteinkünfte ja nicht mehr aus einer selbstständigen Tätigkeit kommen. Freiberuflich verdiene ich jetzt in dem Büro nur noch einen viel zu geringen Anteil.
Frage 1)
Muss eine steuerliche nicht mehr mögliche Absetzbarkeit des Büroraums nun AUTOMATISCH zu einer Zwangsentnahme für 2019 mit schmerzhafter Versteuerung kommen oder kann es zunächst weiter im Betriebsvermögen geführt werden? Dann könnte ich wenigstens abwarten bis ich das Gewerbe abmelde und die 46000,– Steuerfrei-Pauschale abwarten.
Verkaufen will ich die Immobilie derzeit auch nicht.
Frage 2)
Oder kann ich alternativ das abgesetzte Büro wieder aus den Steuererklärungen entfernen lassen für die letzten Jahre mit dem Argument, dass dort viel zu viel private Sachen ebenfalls drin waren?
Wobei sie ja schon andeuteten, dass auch Leute betroffen waren, die den Raum nicht mal abgesetzt hatten, was ich besonders erstaunlich finde.
Vielen Dank für eine Antwort
Gruss aus Köln
Hallo Herr Laabs, ich würde Ihnen raten das Thema mit einem Steuerberater zu besprechen.
Da soll es ja auch in Köln gute geben 😉 (ich darf den Witz machen, bin selbst Kölner).
Für die weitere Vorgehensweise spielen noch viele Aspekte eine Rolle. Wie alt sind Sie? In welchem Umfang sind Sie weiter selbständig tätig? Wie hoch ist der Wertzuwachs beim Arbeitszimmer? Wichtig ist, dass Sie gegenüber dem Finanzamt keine falschen Angaben machen. Es gibt aber auch so ja verschiedene Optionen indem wir den Sachverhalt gestalten.
Wenn Sie mögen, empfehle ich Ihnen Kollegen aus Köln oder Sie nutzen unseren Service „Frag den Steuerberater“.
Mein Steuerberater war da eben selber überfragt, weil ich ja a) weder die Immobilie verkaufe noch b) das Gewerbe abgemeldet habe. Er will sich jetzt auch erst schlau machen.
Der Büroraum ist nur nicht mehr steuerlich absetzbar weil ich jetzt meinen Grossteil als Angestellter verdiene.
Ich bin jetzt 55. Leider aber erst seit Oktober 2019. Wenn ich das Gewerbe mit Beginn der Angestelltentätigkeit am 01.01.2019 abgemeldet hätte wäre ich erst 54 gewesen und hätte den Freibetrag nicht nutzen können.
Deswegen ist jetzt meine letzte Hoffnung, dass ich es wenigstens nur im Betriebsvermögen behalten darf um z.B. das Gewerbe zum 01.01.2021 abzumelden um dann in den Genuss des Pauschbetrages zu kommen. Der Zugewinn nur für den Büroraum liegt nämlich bei ca. 35000€ 🙁
Einen Steuerberater Ihres Vertrauens könnnen Sie mir gerne benennen. Ich überlege jetzt eh einen Wechsel.
Ich sehe Chancen die Räume weiter im Betriebsvermögen zu halten. Es gibt so genanntes geduldetes Betriebsvermögen.
Auch wenn der Umfang der betrieblichen Nutzung sich bei Betriebsvermögen ändert, ändert dies an einer Zuordnung zum Betriebsvermögen zunächst nichts. Etwas anderes gilt nur bei einer dauerhaften Nutzungsänderung. Je höher die gewerblichen Gewinne, desto einfacher natürlich.
Auch ein Abzug der Arbeitszimmerkosten bis zur Höhe von 1.250 EUR ist vielleicht noch machbar.
Als Steuerberater in Köln kann ich Ihnen z.B. die Kollegen von Laufenberg und Michels empfehlen (große Kanzlei).
Wenn die Kanzlei kleiner sein soll, sind Sie bei Herrn Middendorf von Kramps/Middendorf gut aufgehoben.
Wenn Ihnen der Blogartikel geholfen hat, würde ich mich über eine 5-Sterne-Bewertung bei Google freuen. 😉
Vielen, vielen Dank Herr Hellmann. Sie haben mir geholfen und Hoffnung gemacht mit dem möglicherweise „geduldeten Betriebsvermögen“. Eine positive Bewertung werden ich auf jeden Fall schreiben unnd ggfls. ihre benannten Kollegen kontaktieren.
Sehr geehrter Herr Hellmann, ich habe ihren Artikel mit na ja Entsetzen gelesen da ich anscheinend auch in die Steuerfalle getappt bin. Frage:
Ich habe mein Haus am 21.12.2010 erworben, gebe seitdem das Arbeitszimmer mit 1250 Euro an und seit 2018 selbiges als Betriebsstätte, da ich meine externe Psychotherapiepraxis geschlossen habe. Nun möchte ich das Haus verkaufen, droht mir nun auch diese Steuerfalle? Oder entkomme ich dieser durch den Verkauf nach der Zehnjahresfrist. Ich habe keine Afa auf den Kaufpreis geltend gemacht sondern rein die Nebenkosten für das Arbeitszimmer bzw. dann auch Renovierungskosten auf die häusliche Betriebsstätte. Über eine Antwort wäre ich ihnen unendlich dankbar.
Mit etwas erschütterten Grüßen
Juliane Kiss
Liebe Frau Kiss, ja, sie sind tatsächlich in die Falle getappt.
Ob sie jetzt vielleicht sogar auch die Abschreibung nachversteuern müssen, müsste man einmal prüfen. Vielleicht helfen Ihnen aber ja auch die Freibeträge im Zusammenhang mit der Praxisveräußerung nach dem 55. Lebensjahr. Liebe Grüße, Jens Hellmann
Guten Tag Herr Hellmann,
da haben Sie mit Ihrem sehr guten Artikel ja richtig in ein Wespennest gestochen… vielen Dank für Ihre Ausführungen!
Wie verhält es sich denn bei einer nichtselbständigen Tätigkeit (Consulting) ohne erste Tätigkeitsstätte, wenn eine Wohnung oder ein Haus nur zum Zweck ausserhäusliches Arbeitszimmer gekauft würde?
Die Immobilie läge mittig in Dtl und ca 200 Km vom Wohnort entfernt. Sie würde zum Arbeiten genutzt werden und auch zur gelegentlichen Übernachtung, wenn es von der Fahrtentfernung zwischen verschiedenen Kunden-Schulungsblöcken sinnvoller wäre als nach Hause zu fahren.
Würde/müsste das Finanzamt so eine Immobilie mit allen Kosten als ausserhäusiges Arbeitszimmer anerkennen?
Hallo Frau Zorn, in diesem Fall läge eine doppelte Haushaltsführung vor. Hier gelten andere Spielregeln. Gute Idee für einen weiteren Artikel. 😉
Vielen Dank für diesen Artikel.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie noch folgende Frage beantworten können: Wie beurteilt das Finanzamt, ob man das Arbeitszimmer zu >50% betrieblich genutzt hat? Ich lese, dass man den Raum „privat“ einrichten soll. Das ist nur gar nicht so einfach, wenn es ein kleinerer Raum ist, der neben einem Arbeitsplatz nicht viel Platz hat (und trotzdem im Wert über den Bagatellgrenzen liegt).
Ist es ein Weg, wenn ich einem Log dokumentiere, wieviel Zeit ich je Woche den Raum betrieblich und privat genutzt habe?
Gibt es hierzu nähere Richtlinien oder auch Gerichtsentscheidungen?
Interessante Beispiele. Mich würde interessieren, ob ein Arbeitszimmer der Mittelpunkt der Tätigkeit darstellt, wenn der Arbeitsplatz im Gebäude des Arbeitgebers nach Betriebsvereinbarung nur 1 Tag / Woche zur Verfügung steht? Stichwort: Office Sharing